Waarom stijgen de huizenprijzen?

Eindelijk zit ik aan de goede kant van de streep. Ik word slapend ‘rijk’. Sinds 2017 ben ik namelijk de gelukkige mede-eigenaar van een woning in een stad in het midden van een land waar de huizenprijzen sterk stijgen. Voor 2017 zat ik nog aan de verkeerde kant van de streep. Toen was ik mede-schuldbezitter van de onderwaarde van een woning in het oosten van datzelfde land, gekocht op wat achteraf de piek van de markt bleek. Daarna kwam de kredietcrisis. Een erfenis en een portie spaargeld maakte desondanks in 2017 een sprong van het goedkope oosten naar het veel duurdere midden van het land voor mij en mijn gezin mogelijk. Net op tijd blijkt, want het huis waar ik nu in woon zou ik nu niet meer kunnen kopen.

Sinds ik in mijn moderne twee-onder-een-kap trok is de gekte op de woningmarkt toegenomen. De vraagprijs voor een woning is nu meestal een vanaf-prijs voor de bieder. De berichten over gestegen woningprijzen komen bijna dagelijks voorbij scrollen. Soms zijn deze berichten vermomd onder titels als ‘Woningtekort? Deze volkswijk wordt juist gesloopt’ of ‘Jongeren over woningcrisis: “Zo veel geld héb ik gewoon niet”‘ en ‘Starters steken zich bij huizenzoektocht noodgedwongen dieper in de schulden’ of ‘Investeerders kochten afgelopen jaar meeste woningen ooit’ (alle koppen afkomstig van nos.nl). Regelmatig wordt vermeld hoeveel ‘rijker’ ik ben geworden: ‘Sterkste stijging huizenprijzen in 21 jaar: bijna 18 procent duurder dan jaar eerder’. Ik word nu dus slapend ‘rijk’. Maar je hebt ‘rijk’ en rijk. Beton kun je pas eten als je het verkoopt. En dat doen we voorlopig niet.

Stijgende prijzen voor wonen is inmiddels omgedoopt tot wooncrisis. Er worden heel veel argumenten gegeven, waarom het zo uit de hand loopt. De investeerders drijven de prijzen omhoog, met een Nederlandse prins als boegbeeld. Er komen teveel buitenlanders in Nederland wonen. Het is de schuld van de aanhoudende lage rente op hypotheken waardoor het leenbedrag steeds hoger wordt.

Elke keer als ik het nieuws over wonen, woningprijzen en aanverwante onderwerpen lees, dan bekruipt mij het gevoel dat er geen oplossing is, want het ligt aan zoveel aspecten. Wet- en regelgeving die eerst aangepast moet worden, vergunningverleningen die te traag gaan, stikstofcrisis die de bouw stillegt, internationale geldkranen die open of juist dicht zouden moeten. Maar gaan deze discussies nou over de oorzaak van stijgende prijzen of over symptomen ervan?

Mijn gezond boerenverstand zegt dat de gemiddelde mens tussen de twintig en dertig jaar oud niet droomt van het voorrecht om een Ikea model-woning van twintig vierkante meter te bewonen en daar elke maand de helft van het eerstverdiende grote mensen salaris voor wil betalen. En investeerders pompen hun geld het liefst in markten waar ze zeker zijn van ‘return on investment’. Wanneer heb je zoveel geld over voor een eigen huurwoning? Als het alternatief is met negen anderen een douche en toilet te delen terwijl jij en je geliefde liever samen willen wonen. En als je moet gaan betalen om je spaargeld op de bank te hebben staan, waar kun je je geld dan beter stallen? Waar je er zelfs aan verdient? Door te investeren in markten waar schaarste is. En de woningmarkt in Nederland is zo’n markt. Dat weten we allemaal allang.

Maar waarom is dat woningtekort er dan? Omdat er zoveel kinderen worden geboren? Omdat er zoveel migranten in ons land komen wonen? Er werden na de oorlog toch zoveel extra huizen gebouwd? En er waren jaren dat er meer dan 100.000 nieuwe woningen per jaar werden opgeleverd? Was dat niet genoeg?

Er zijn vast tal van rapporten beschikbaar die gedetailleerd uiteenzetten hoe groot het woningtekort is, maar eerder dit jaar volgde ik een opleiding in data & AI. Zoals bij elke opleiding leer je pas echt door te doen. In plaats van online te zoeken naar de nieuwste rapporten, zette ik mezelf aan het werk om als burgerdatadetective te zoeken naar data die antwoord kunnen geven op de vragen: waarom hebben we te weinig woningen in Nederland? En hoe groot is dat tekort dan?

De zoektocht naar data was kort. Het CBS stelt een schat aan data beschikbaar op hun website. Zoals een dataset waarin per jaar staat vermeld hoeveel woningen zijn gebouwd, hoeveel gesloopt en wat de totale woningvoorraad is aan het eind van het jaar. Die dataset was het startpunt van mijn analyse. Om te beoordelen of de woningvoorraad aansluit bij de grootte van de bevolking heb ik, ook bij CBS, verschillende datasets gedownload over de omvang van de bevolking, migratie, geboorten en overlijdens, aantal huishoudens en de samenstelling daarvan.*

Eerst wilde ik weten hoe het aantal woningen zich ontwikkelt ten opzichte van de bevolkingsgroei.**

Zo op het oog lijkt de woningvoorraad gelijke trend te houden met de totale bevolking. Je kunt in deze grafiek een aantal momenten zien waarop de lijnen steiler of minder steil zijn. Overduidelijk is er tussen 1940 en 1950 een trend naar beneden en een knik te zien in de woningvoorraad. In de gegevens van het CBS ontbreken de cijfers voor 1940 t/m 1944. In 1945 worden in één keer 26.637 gemeld voor sloop. In 1939 waren dat 5307. Het getal in 1945 lijkt dus een optelsom van de gesloopte woningen in de oorlogsjaren. In 1947 wordt een eenmalige grote correctie gedaan van -61.308. Dit is het knikje in de grafiek. Dat lijkt mij een correctie op het moment dat duidelijk wordt hoeveel huizen de oorlog ons gekost heeft. Flink wat. De jaren ’50 stonden dan ook in het teken van woningnood. Als ik de woningvoorraad afzet tegen het aantal huishoudens (cijfers bekend vanaf 1950) dan kun je de woningnood zien.

Het aantal huishoudens is fors hoger dan het aantal woningen in de jaren ’50. Meerdere huishoudens moesten gedwongen onder één dak wonen. Dat is bijvoorbeeld ook de reden dat het gezin van mijn moeder (geboren februari 1945) in het grote huis van haar oma woonde, en oma haar eigen plekje in het huis had. Had oma dat niet gedaan, dan kwamen er vreemden in haar huis wonen.

In de decennia daarna zie je de lijnen van woningvoorraad en huishoudens elkaar langzaam naderen. Ik vind het vooral verrassend hoe langzaam dit gaat. In 1950 is het verschil tussen het aantal woningen en huishoudens in de grootte orde van 357.000, in 2020 is dat verschil 100.000.

Nog even terug naar de lijn van de Totale Bevolking.

Tussen ongeveer 1945 en 1980 is de lijn veel steiler dan daarvoor. Je ziet zelfs echt een knik in de lijn bij 1945. Dat is de geboortegolf na de oorlog die we baby-boomers zijn gaan noemen. Pas tegen de jaren ’80 vlakt de curve weer af. Dat is het doorwerkend effect van de baby-boomers die baby’s krijgen. De grafiek met geboortes laat dat duidelijker zien.

Zie de trendbreuken in zowel levend geborenen als overledenen rondom de twee wereldoorlogen, vooral de Tweede Wereldoorlog. Ik dacht altijd dat die geboortegolf pas na de oorlog begon, maar het aantal geboorten in de laatste wereldoorlog neemt al vanaf 1941 behoorlijk toe. Het eerste piekje is 1944, dan een kleine afname in 1945 waarop de absolute geboortepiek van 1946 volgt. Verderop in de tijd volgt er een wat meer uitgesmeerde geboortegolf tussen 1960 en 1970. Dat zijn de kinderen van de baby-boomers. Baby-boomers kregen allemaal relatief jong kinderen, als twintiger, en mede dankzij condooms en de pil (sinds 1964 beschikbaar), hielden familie en vrienden van mijn ouders het bij twee kinderen. Vanaf 1970 neemt het aantal nieuwe kinderen per jaar sterk af. Ter illustratie, ik ben een kind van twee oorlogskinderen (1942 en 1945), heb twee broers geboren in 1970 en 1973. Zij zaten in grote klassen, maar ik, geboren in 1978, heb altijd in klassen van ongeveer twintig kinderen gezeten. Vanaf 1983 neemt het aantal geboortes weer toe tot een piek in 2000. Deze golf is minder hoog en langer uitgesmeerd dan de vorige twee. Inderdaad, het zijn de kinderen van de kinderen van de baby-boomers.

Waarom kijken we nu naar geboortes? Baby’s die geboren worden zijn pak ‘m beet twintig jaar later opgegroeid tot volwassenen. Ze zijn aan het studeren of al aan het werk. Ze willen op kamers, een eigen woning, of ontmoeten iemand waar ze verliefd op worden en mee willen gaan samenwonen. Als er veel van die volwassenen tegelijkertijd op ‘de markt’ komen, moet er wel een woning beschikbaar zijn. Daarom zette ik in een grafiek de lijn van het aantal volwassenen uit tegen de hoeveelheid woningen.

Je kunt zien dat de curve voor het aantal volwassenen duidelijk steiler wordt vanaf 1966. Logisch, want dan zijn de kinderen van geboortepiek 1946 20 jaar geworden. Zij dingen dan dus mee naar een volwassen bestaan. Je weet wel, huisje, boompje, baby. Ik zie in deze grafiek ook iets duidelijker dat de woningvoorraad niet gelijke tred houdt met het aantal volwassenen. Daar wil ik even wat meer op inzoomen.

Als je meer inwoners krijgt, dan heb je ook meer huizen nodig. Maar 50.000 huizen bouwen voor een bevolking van 10 miljoen mensen (1950) heeft een andere waarde dan datzelfde aantal bouwen voor een bevolking van 17,5 miljoen mensen (2020). Daarom is het interessant te kijken naar het groeipercentage van het aantal woningen. Hoeveel extra woningen komen er bij ten opzichte van het jaar ervoor? Ik zet dit groeipercentage uit in een grafiek samen met het groeipercentage van de totale bevolkingsomvang.

Op zich lijkt alles koek en ei. Sinds 1950 komen er elk jaar procentueel meer huizen bij dan dat de bevolking procentueel toeneemt. Maar in de totale bevolkingsomvang worden ook kinderen meegerekend, en die hebben vooralsnog geen eigen woning nodig. Daarom dezelfde grafiek maar dan het groeipercentage van het aantal 20-plussers erbij in getekend.

Hier zien we ook weer een piek in 1966, het jaar waarin piekgeneratie 1946 twintig werd. Ik zie nu ook dat het verschil in groeipercentage tussen aantal volwassenen op de markt en aantal extra woningen veel dichter bij elkaar ligt. Bedenk hierbij, dat we bij het startpunt van deze grafiek, in 1950, met woningnood kampten. Het lijkt erop dat hoewel er tot 1976 gestaag extra woningen gebouwd werden, dit niet genoeg was om de achterstand in te halen. En zie je ook het groeipercentage volwassenen de laatste jaren bijna gelijk of groter is dan het groeipercentage woningen? Het aantal 20-plussers neemt weer toe, mede dankzij de kleinkinderen van de baby-boomers die volwassen zijn geworden.

Zal ik nog een andere trend in de mix gooien?

Het gemiddeld aantal personen in een huishouden gaat fors omlaag tussen 1950 en 1990 en blijft nog steeds dalen. Woonden er in 1950 nog gemiddeld 3,93 mensen in een huishouden samen, in 2020 is dat nog maar 2,14. Mensen krijgen gemiddeld minder kinderen, maar minder kinderen zou juist betekenen dat op termijn de druk op de woningmarkt afneemt. Een fenomeen dat de druk wel vergroot is de groei van eenpersoonshuishoudens. Kijk maar eens naar het aandeel van eenpersoonshuishoudens ten opzichte van meerpersoonshuishoudens en de woningvoorraad.

In 1950 worden er door het CBS 245.000 eenpersoonshuishoudens geteld, in 2020 ruim 3 miljoen. Een spectaculaire toename van 9,7% op het totaal aantal huishoudens in 1950 naar 38,5% in 2020. Als minder mensen een huis delen met een ander, dan heb je meer huizen nodig.

De toegenomen druk door eenpersoonshuishoudens zie je ook heel duidelijk als ik het groeipercentage daarvan toevoeg in de grafiek, de roze lijn.

De jaar op jaar groei van eenpersoonshuishoudens stijgt duidelijk uit boven dat van het groeipercentage woningen. Het verloop ervan is grillig. De absolute piek is in 1982 met 8,87%.

Laten we dan ook nog even kijken naar het aantal migranten. Het CBS heeft een dataset waarin het saldo van migratie staat per jaar. Met saldo bedoel je het aantal immigranten (die in Nederland komen wonen) min het aantal emigranten (Inwoners die uit Nederland vertrekken. Tussen 1950 en 1971 vertrokken er meer mensen uit Nederland dan dat er kwamen wonen. Sinds 1971 groeit het totale bevolkingsaantal dus mede dankzij immigranten. In deze grafiek heb ik opgeteld hoeveel mensen er sinds 1950 tot en met 2020 zijn geboren, overleden en als migrant hier zijn komen wonen.

Je kunt zien dat migratie gestaag toeneemt sinds de jaren ’70. In totaal zijn er 1,5 miljoen mensen extra gekomen in Nederland door migratie sinds 1950. In diezelfde periode werden 14,5 miljoen mensen geboren. Het aandeel migranten ten opzichte van het aantal geboortes sinds is 10,8% in 2020.

Als ik kijk naar de cijfers sinds 1950 dan weet ik nu het volgende:

• het startpunt is een zeer groot tekort aan woningen, vooral veroorzaakt door de oorlog;
• tijdens de Tweede Wereldoorlog en daarna is er sprake van een geboortegolf die daarna nog twee keer een golf veroorzaakt. De derde golf, de kleinkinderen van de baby-boomers worden nu volwassen;
• er wordt jaarlijks procentueel meer gebouwd dan dat de bevolkingsgroei procentueel toeneemt, maar juist de laatste jaren niet meer;
• het aantal eenpersoonshuishoudens neemt explosief toe, waardoor er gemiddeld veel meer huizen nodig zijn per inwoner in 2020 dan in 1950;
• sinds de jaren ’70 groeit het bevolkingsaantal mede door migratie.

Het wordt inmiddels duidelijk dat er verschillende bevolkingsontwikkelingen ervoor zorgen dat er nog steeds een tekort is aan woningen. Vooral de toename van eenpersoonshuishoudens springt er voor mij uit als ontwikkeling die veel invloed heeft op het aantal woningen dat nodig is.

Kan ik op basis van de data die ik van het CBS heb gedownload ook berekenen hoe groot dat tekort dan is? Ik ga een poging doen. Een waarschuwing vooraf, dit is grof rekenwerk. Wat ik heb gedaan is eerst te berekenen wat het potentiële tekort is als je voor elke extra inwoner van Nederland (geboren+gemigreerd-overleden) een nieuwe woning zou moeten bouwen. Daarvoor neem ik de aantallen per jaar voor de bevolkingsgroei en trek daar elk jaar het aantal extra woningen toegevoegd aan de woningvoorraad van af. De roze lijn in de grafiek laat zien wat het potentiële tekort (onder de 0) danwel overschot (boven de 0) is per jaar.

Je ziet dat de roze lijn de meeste jaren een negatief getal heeft. De optelsom van het verschil geeft een tekort aan van -1.66 miljoen woningen. Maar dat gaat uit van een nieuwe woning voor elke nieuwe bewoner. Ook al neemt het eenpersoonshuishoudens toe, het is in 2020 nog steeds niet zo dat elke inwoner zijn eigen woning nodig heeft. Al was het alleen maar omdat kinderen niet hun eigen huishouden kunnen voeren. Ik deel daarom het totale tekort door het gemiddeld aantal personen in een huishouden in 2020, namelijk 2,14.

Mijn ruwe calculatie laat zien dat er sinds 1950 een tekort van 776.000 aan woningen is opgebouwd. Dat is ongeveer een tekort van 10% woningen ten opzichte van de totale woningvoorraad in 2020. In elke straat had er voor elke 9 woningen nog 1 extra moeten staan. En deze cijfers houden nog geen rekening met het tekort dat er voor 1950 al was.

Ik vind het een opvallende vondst. Eerder dit jaar werd de Actieagenda Wonen gepresenteerd. Daarin wordt gesproken over een huidig tekort aan woningen van meer dan 300.000. Dat is veel minder dan mijn grove calculatie. Tegelijkertijd willen de organisaties die deze Actieagenda Wonen hebben opgesteld 1 miljoen woningen bouwen in 10 jaar tijd. Dat getal houdt dan alvast rekening met de te verwachten bevolkingsgroei. 1 Miljoen extra woningen klinkt mij inmiddels als een heel realistisch getal.

Dus waarom stijgen de huizenprijzen? Er is stelselmatig te weinig gebouwd. En omdat de huizenmarkt een markt met schaarste is trekt het investeerders aan en kunnen de huur- en verkoopprijzen stijgen, zeker als er ook nog eens sprake is van lage hypotheekrentes en al die andere argumenten die voorbij komen. De ‘root cause’ voor stijgende huizenprijzen is toch echt het gebrek aan woningen. Op dit moment voegt elke extra volwassen inwoner in Nederland druk toe op de woningmarkt.

De oplossing is dus bouwen, bouwen, bouwen. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan in de complexe wereld van vergunningverlening, landeigenaren, gemeente- en provinciegrenzen, gebrek aan bouwvakkers (hoe ironisch, we hebben migranten nodig om te bouwen), stikstof die uitgestoten wordt door huizenbouw of PFAS die in de grond zit. Een miljoen woningen extra over tien jaar lijkt utopisch.

Is er nog hoop voor de jongvolwassene die de helft van een maandsalaris kwijt is voor het huren van een Ikea-woning? Of die nog bij paps en mams op de zolder woont? Of die maar haar van huisgenoten uit het putje moet blijven vissen? Of die maandelijks van bank naar bank verkast om vrienden niet te lang tot last te zijn? De groep die nu onder de dertig is en wel toe is aan huisje, boompje, baby? Ja, maar niet op korte termijn. Dit is namelijk de klein-kindergolf van de baby-boomers. Een golf aan nieuwe volwassenen die op dit moment de druk op de woningmarkt, die toch al hoog was, extra vergroot. Tegelijkertijd zijn de baby-boomers zelf nu allemaal de 70 gepasseerd. De mensen geboren in piekjaar 1946 zijn in 2021 75 jaar. Hoe graag we ook willen dat onze (groot)ouders onsterfelijk zijn, dat zijn ze niet. Het gemiddeld aantal restjaren voor een 75-jarige was 12,2 in 2020.

Kijk nog eens goed naar de lijnen van geborenen en overledenen.

Je ziet duidelijk dat de lijn van overledenen elk jaar dichter toe kruipt naar het aantal geboortes. Oftewel het geboorteoverschot neemt gestaag af. Door de corona-pandemie zijn er in 2020 zelfs voor het eerst sinds 1900 net zoveel mensen geboren als gestorven. Op de langere termijn, zeg over vijftien jaar, ziet de woonsituatie er anders uit. Maar voor starters (en scheiders) op de woningmarkt blijft het de komende tien jaar sappelen. Woningen zijn nou eenmaal niet 1-2-3 gebouwd en hoewel de boomers op leeftijd zijn vallen die ook niet allemaal tegelijkertijd om. De dertig-minners zonder jubelton moeten dus flinke compromissen sluiten tot er meer woningen beschikbaar zijn. De politiek moet ondertussen aan de bak, want hoe dan ook moet er gebouwd worden. Honderdduizend per jaar. Het kon in het verleden wel. Misschien moeten politici voor goede raad de archieven induiken hoe hun voorgangers dat voor elkaar kregen.

---

*Bij het verzamelen van de gegevens bij CBS vond ik via verschillende zoektochten naar dezelfde data verschillende resultaten. Ik heb voor het merendeel van mijn analyse een dataset gebruikt met bevolkingsgegevens vanaf 1950. Pas veel later kwam ik een dataset tegen waarin bevolkingsomvang vanaf 1900 beschikbaar was. Bij het zoeken naar data bij het CBS is het dus belangrijk om goed door te zoeken.

**Voor de analyse heb ik gebruik gemaakt van PowerBI Desktop. Deze tool van Microsoft heb ik leren gebruiken tijdens mijn opleiding. PowerBI maakt het heel erg makkelijk om data vanuit verschillende bronnen in een datamodel te betrekken. Hetzelfde kun je ook bereiken in een spreadsheet, of met Python (ook geleerd tijdens de opleiding). Ik merkte bij gebruik hoe fijn PowerBI is tijdens de exploratiefase. Het geeft onmiddellijke feedback over de aanpassingen (onder andere het opschonen) die je aan de brondata doet. Ook koppelen van verschillende .csv files via een dimensie tabel (in dit geval het jaartal) was appeltje, eitje. PowerBI Desktop voor het publiceren van de grafieken is PowerBI dan weer onhandig. Exporteren van de rapporten is alleen mogelijk als PDF, voor het gehele rapport. Zo maakte ik het geschikt voor publicatie op mijn blog:

• elke grafiek op eigen pagina in PowerBI;
• alle grafieken vormgegeven met een template en individuele aanpassingen;
• rapport exporteren naar PDF;
• PDF openen in Photoshop, elke pagina opent apart;
• witte rand om elke afbeelding selecteren en verwijderen;
• canvasgrootte aanpassen aan illustratie;
• opslaan als PNG.

Voor een volgende onderzoek ga ik proberen grafieken op een andere manier te maken. Misschien via een dienst als datawrapper.